내 집·땅 점검
감정평가사·건축사·기술사에게 묻기 전에 공공데이터로 먼저 볼 수 있는 것들을 모았어요. 실거래 시세, 깡통전세 위험, 건축물대장(근생·위반건축물), 용도지역 건폐율·용적률을 차례로 점검해요.
감정평가가 아닌 참고 정보예요. 입력한 주소·금액은 저장하지 않아요.
1시세 점검 (실거래가)
국토교통부에 신고된 최근 실거래로 ㎡당·평당 중간값과 달별 흐름, 같은 조건의 전세 거래를 봐요. 단지명이나 동 이름을 넣으면 그 단지만 추려요.
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(공공데이터포털 오픈API). 계약 해제된 거래는 뺐어요. 신고 기한(계약 후 30일) 때문에 최근 한두 달은 건수가 적을 수 있어요.
2깡통전세 위험 계산
집값에서 먼저 갚아야 할 돈(선순위 근저당·먼저 들어온 세입자 보증금)과 내 보증금이 차지하는 비율을 계산해요. 1번에서 조회한 시세를 바로 가져올 수 있어요.
계약 전 확인 목록
- 등기부등본(인터넷등기소) 갑구에서 집주인이 계약하는 사람과 같은지, 압류·가압류·경매개시결정이 없는지 봐요. 계약 직전과 잔금 날 한 번 더 떼어 보세요.
- 을구의 근저당권 '채권최고액'을 위 '선순위 근저당'에 넣어요(실제 빚보다 보통 120~130% 크게 적혀 있어요).
- 다가구주택은 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계(선순위 임차보증금)를 집주인이나 중개사에게 확인해 받아 두세요. 확정일자 부여현황은 집주인 동의로 열람할 수 있어요.
- 잔금 날 바로 전입신고와 확정일자를 받아요. 대항력은 전입 다음 날 0시부터 생겨요.
- 집주인의 세금 체납을 확인해요. 2023년 4월부터 계약 전에는 집주인 동의를 받아, 계약한 뒤 입주 전까지는 동의 없이(보증금 1천만원 초과) 가까운 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있어요. 미납 지방세도 지자체에서 비슷하게 열람할 수 있어요.
- 건축물대장(아래 3번)에서 위반건축물 표시와 내 호실의 용도가 주택인지 확인해요.
- 계약서 특약에 '잔금 다음 날까지 근저당 설정 금지', '전세보증 가입이 안 되면 계약 해제·보증금 반환'을 넣는 방법도 있어요.
등기부등본: 인터넷등기소 · 건축물대장: 정부24 건축물대장 열람 · 전세보증: 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·SGI서울보증
위험 구간은 셈벗이 정한 참고 기준이에요. 보증금을 지켜 준다는 뜻이 아니며, 경매 비용·소액임차인 최우선변제·당해세처럼 보증금보다 먼저 나가는 돈은 계산에 넣지 않았어요.
3건축물 점검 (건축물대장)
지번 주소로 건축물대장 표제부와 층별 용도를 불러와 주용도·구조·연면적·건폐율·용적률·사용승인일을 보여 주고, 근린생활시설(근생빌라)·위반건축물처럼 전세대출·보증에 걸리는 점을 짚어요.
출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장정보(공공데이터포털 오픈API). 공식 증명이 필요하면 정부24 건축물대장 열람·발급을 이용하세요.
4용도지역·건폐율·용적률 (토지이용계획)
3번에서 주소를 조회하면 그 필지의 용도지역을 불러와 건폐율·용적률 상한을 함께 보여 줘요. 필지 조회가 안 되면 토지이음 토지이용계획 열람에서 확인하고 아래 표와 맞춰 보세요.
용도지역별 건폐율·용적률 상한 (국토계획법 시행령 제84조·제85조)
| 용도지역 | 건폐율 상한 | 용적률 범위 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% | 50~100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% | 50~150% |
| 제1종일반주거지역 | 60% | 100~200% |
| 제2종일반주거지역 | 60% | 100~250% |
| 제3종일반주거지역 | 50% | 100~300% |
| 준주거지역 | 70% | 200~500% |
| 중심상업지역 | 90% | 200~1500% |
| 일반상업지역 | 80% | 200~1300% |
| 근린상업지역 | 70% | 200~900% |
| 유통상업지역 | 80% | 200~1100% |
| 전용공업지역 | 70% | 150~300% |
| 일반공업지역 | 70% | 150~350% |
| 준공업지역 | 70% | 150~400% |
| 보전녹지지역 | 20% | 50~80% |
| 생산녹지지역 | 20% | 50~100% |
| 자연녹지지역 | 20% | 50~100% |
| 보전관리지역 | 20% | 50~80% |
| 생산관리지역 | 20% | 50~80% |
| 계획관리지역 | 40% | 50~100% |
| 농림지역 | 20% | 50~80% |
| 자연환경보전지역 | 20% | 50~80% |
시행령의 범위 안에서 특별시·광역시·시·군의 도시·군계획조례가 실제 비율을 정하고, 보통 상한보다 낮아요(예: 서울 제2종일반주거지역 용적률 200%). 지구단위계획구역이면 그 계획을 따라요.
자주 묻는 질문
이 결과를 감정평가나 시세로 써도 되나요?
아니요. 국토교통부에 신고된 실거래가를 모아 중간값을 보여 주는 참고 정보예요. 감정평가는 감정평가사만 할 수 있고, 같은 단지라도 층·향·수리 상태에 따라 값이 달라요. 대출·보증 심사는 금융회사와 HUG가 정한 시세로 해요.
깡통전세는 어떻게 판단하나요?
등기부등본 을구의 선순위 근저당(채권최고액)과 먼저 들어온 세입자 보증금, 내 보증금을 더해 집값과 비교해요. 이 합이 집값의 70~80%를 넘으면 집값이 조금만 내려도 보증금을 다 돌려받기 어려울 수 있어요. 셈벗의 구간은 참고용이며 안전을 보장하지 않아요.
HUG 전세보증보험 가입 기준은요?
일반적으로 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이하여야 하고, 시세가 없는 빌라 등은 공시가격의 140%를 주택가격으로 봐서 공시가격의 126%가 사실상 상한이에요(2023-05-01 시행 기준(셈벗 요약)). 보증금 한도·인정 시세는 바뀔 수 있으니 계약 전에 HUG나 은행에서 꼭 확인하세요.
근생빌라가 뭐고 왜 위험한가요?
건축물대장에 근린생활시설(상가·사무실 등)로 올라 있는데 집으로 고쳐 쓰는 건물이에요. 전세대출과 HUG 전세보증이 거절되는 경우가 많고, 위반건축물로 걸리면 이행강제금이 나와요. 건축물대장의 층별 용도에서 내 호실이 주택인지 꼭 확인하세요.
입력한 주소나 금액이 저장되나요?
아니요. 주소는 공공데이터를 조회하는 데만 쓰고 저장하지 않아요. 깡통전세 계산은 브라우저 안에서만 해요.
건폐율·용적률은 어디서 정확히 보나요?
시행령 표는 용도지역별 상한이고, 실제 값은 시·군 도시계획조례와 지구단위계획으로 더 낮게 정해져요. 토지이음(eum.go.kr)의 토지이용계획 열람에서 필지별 용도지역·지구와 조례를 확인하세요.
근거
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트·연립다세대·오피스텔·단독다가구 매매·전월세, 토지 매매 (공공데이터포털 오픈API)
- 국토교통부 건축HUB 건축물대장정보 서비스
- 토지이음 토지이용계획 열람 · 브이월드 토지이용계획정보
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조(건폐율)·제85조(용적률)
- 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 · 국세징수법 제109조(미납국세 열람)