2026 소득세법

1주택 25억원 양도세 (고가주택)

1세대 1주택을 25억원에 팔 때, 산 값과 보유·거주 기간에 따라 달라지는 양도소득세를 계산했어요. 필요경비는 0원으로 봤어요.

15억원에 산 1주택 · 10년 보유·거주 (지방세 포함)

22,093,500원

10년 보유·거주 계산

표를 옆으로 밀면 다른 산 값이 보여요.

1주택 25억원 양도 시 산 값·보유·거주별 양도소득세
보유·거주	장기보유공제	10억원에 샀으면차익 15억원	15억원에 샀으면차익 10억원	20억원에 샀으면차익 5억원
보유 2년 · 거주 2년	0%	319,671,000	199,551,000	85,701,000
보유 3년 · 거주 3년	24%	233,184,600	144,254,000	59,617,800
보유 5년 · 거주 0년	10%	283,635,000	176,286,000	74,833,000
보유 5년 · 거주 5년	40%	176,286,000	107,646,000	42,229,000
보유 10년 · 거주 2년	48%	148,830,000	90,048,200	34,105,500
보유 10년 · 거주 10년	80%	42,229,000	22,093,500	6,781,500
보유 15년 · 거주 0년	30%	211,563,000	130,526,000	53,097,000
보유 15년 · 거주 15년	80%	42,229,000	22,093,500	6,781,500

보유 2년·거주 2년은 장기보유특별공제가 없어요(보유 3년부터). 10원 미만은 버렸어요.

판 값이 12억원을 넘어 양도차익 중 (25억원 − 12억) ÷ 25억원 = 52%만 과세해요. 15억원에 사서 10년 보유·10년 거주했다면 장기보유특별공제 80%를 받아 22,093,500원(지방세 포함)이에요.

네. 2년 이상 살지 않으면 1주택이라도 표1(연 2%, 최대 30%)만 받아요. 같은 집을 10년 보유했지만 거주하지 않았다면 공제 20%로 153,406,000원이에요. 10년 거주한 경우보다 131,312,500원 많아요.

1세대 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주도)하고 12억원 이하에 팔면 양도세가 없어요. 판 날 기준으로 세대 전체가 그 집 한 채만 가져야 해요.

2026년 8월 정부 세제개편안은 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 내용인데 2028년 이후 양도분부터 단계적으로 적용하는 안이고 아직 국회를 통과하지 않았어요. 2026년에 파는 집은 이 페이지처럼 현행법으로 계산해요.

2026-10-19에 확인했어요. 세법이 바뀌면 계산기와 함께 고쳐 둘게요.